Hoje vamos fugir um pouco dos temas de aluguel por temporada para compartilhar uma sugestão pessoal minha do que poderá ser um ótimo investimento em 2018: comprar um apartamento na planta hoje.

Resumindo o racional o qual vou detalhar melhor abaixo, a compra de imóvel na planta é um investimento alavancado na economia e que pode gerar excelente rentabilidade em cenário de alguma valorização dos imóveis e baixa inflação.

Sugestão – compre um imóvel na planta hoje e venda o em até 30 meses, antes da finalização da construção.

Premissas principais da análise que fazem a compra de um apartamento na planta um bom investimento.

Antes de avançar na análise é importante compartilhar as premissas nas quais estou me embasando para justificar a tese de investimento. Caso você não concorde com alguma delas a tese está em risco e o investimento pode não ser tão bom.

  1. O PIB deve crescer em 2018 – após anos de uma grande recessão, segundo pesquisa semana do Banco Central com economistas do mercado (pesquisa Focus), o PIB deverá crescer 0,73% em 2017 e 2,51% em 2018.
  2. A inflação deve continuar baixa – o IPCA, principal índice de inflação deverá fechar 2017 em 3,09% e atingir 4,04% em 2018 (pesquisa Focus).
  3. Os juros ficam próximos ao recorde histórico – o cenário de baixa inflação permitirá que os juros continuem baixos. A taxa Selic deverá fechar 2017 e 2018 em 7,00% (pesquisa Focus)..

Em 2018, teremos as eleições presidenciais que poderão de alguma forma alterar as projeções atuais para a economia. De toda forma, entendo que o cenário de grande ruptura parece pouco provável e se houver alguma surpresa ela deverá ser positiva. Na verdade muitos ótimos economistas já falam em crescimento da economia acima de 3,00% ano que vem.

Agora que já determinei as principais premissas para a economia e que embasam a teste de investimento vou explicar melhor abaixo o impacto que este cenário deverá ter no mercado imobiliário.

O crescimento da economia e juros baixos aumentam a confiança das pessoas para realização de um investimento de longo prazo como a compra de imóveis.

A cada mês que os resultados econômicos são divulgados os dados mostram que as projeções mais otimistas para 2017 e 2018 podem se concretizar. A maior estabilidade política também tem contribuído para o aumento da confiança dos consumidores.

Consumidores confiantes são mais dispostos a realizar investimento de longo prazo e alto valor como é a compra de um apartamento na planta. A venda de imóveis em São Paulo já mostra recuperação constante em linha com a melhora dos índices de confiança conforme gráfico abaixo:

Apartamento na Planta

De Janeiro a Agosto de 2017 as vendas de imóveis no Brasil aumentaram 25,5% quando comparado ao mesmo período de 2016 (reportagem completa). O estoque de imóveis à venda na cidade de São Paulo caiu em 21,5% em Setembro de 2017 quando comparado em 2016 (reportagem completa).

A redução dos juros deve ainda se refletir nas taxas de juros do financiamento imobiliário. Menores parcelas significam muito mais pessoas aptas a comprarem um apartamento na planta.

Apesar da queda significativa da taxa Selic nos últimos meses, as taxas cobradas pelos bancos imobiliários ainda não caíram de forma relevante. Isto pois, a Caixa Econômica, responsável por mais de 50% do mercado passa por grandes restrições de capital e pelo fato de a poupança, principal fonte de financiamento do setor, ainda estar sofrendo resgates.

Agora é natural esperar que em breve o cenário se torne mais positivo e as taxas deverão cair de maneira mais acelerada. Em 2012, quando a taxa Selic também chegou próxima dos 7,0% era comum clientes conseguirem nos bancos taxas de financiamento próximas a 8,0%.  Hoje as taxas estão acima de 11% ao ano.

O mais importante em relação às taxas é que a cada 1pp de redução nas taxas de juros cobradas pelos bancos, as parcelas do financiamento caem 8% em média. A redução de 24% na parcela dos imóveis significa que milhões de pessoas passam a ter condição de financiar um imóvel.

Para exemplificar,  imagine a compra de um imóvel de R$400.000,00 com financiamento bancário de R$360.000,00 a ser pago em 360 meses e com juros anuais de 11%.

Neste caso a parcela inicial ficará por volta de R$4.200,00 e será necessário o adquirente do imóvel comprovar renda mensal de R$13.600,00.considerando comprometimento máximo de 30% da renda mensal do
comprador com o pagamento das parcelas, percentual normalmente adotado pelos bancos.

O mesmo financiamento em cenário de juros de 8% ao ano terá parcela de R$3.400,00, valor 19% menor ao anterior. Neste caso, será necessária renda de R$10.200,00 para conseguir o financiamento.  O que devido a grande concentração de renda no Brasil, significa adicionar muita gente ao mercado de imóveis.

Faça sua própria simulação no site que utilizei clicando aqui.

Conclusão parcial – os juros do financiamento devem cair e a confiança do consumidor irá aumentar, resultando em aumento significativo da venda de imóveis em 2018.

O aumento da demanda não deve resultar em grande oferta de novos imóveis.

Alguns fatores me levam a apostar que o número de lançamentos de novos empreendimentos não deve se acelerar rapidamente, propiciando aumento de preços.

  1. As grandes incorporadoras nacionais estão endividadas e com estoques – muitas das grandes incorporadoras nacionais como PDG, Gafisa, Brookfield e Tecnisa estão em processo de recuperação judicial ou com grandes dificuldades financeiras. Elas precisam se fortalecer financeiramente para voltar a realizar novos lançamentos.
  2. Novas políticas de zoneamento e falta de terrenos dificultam lançamentos em áreas nobres – a cidade de São Paulo possui uma nova lei de zoneamento que dificultou muito o lançamento de novos empreendimentos em áreas nobres. E o Rio de Janeiro possui poucos terrenos disponíveis nas áreas mais demandas. Infelizmente não tenho conhecimento sobre este tópico em outras cidades.

Conclusão parcial – o aumento da demanda além da oferta deve propiciar aumento do preço dos imóveis acima da inflação.

Apartamento na planta é uma aposta alavancada na economia.

Para entender melhor a afirmação acima é importante explicar como funciona o contrato de compra e venda de um apartamento na planta no Brasil.

IPCA vs. INCC

A compra de um imóvel na planta geralmente acontece com o pagamento de um sinal de 10% do valor do imóvel, pagamento de outros 20% durante os 30 meses da construção e os 70% restantes na entrega das chaves. Neste momento o comprador quita o saldo à vista ou realiza um financiamento bancário.

Durante o período da obra o saldo devedor é corrigido pelo INCC (Índice Nacional da Construção Civil), índice que mede a inflação dos insumos utilizados na construção e que ao longo do tempo tende a ter valor próximo ao do IPCA.

Assim, quando uma pessoa compra um imóvel na planta no primeiro momento ela faz um pagamento de 10% do valor e assume uma dívida de 90% do valor do imóvel que é corrigida a INCC. Caso o valor do imóvel valorize mais que o INCC há um ganho, caso contrário há uma perda no investimento.

Então voltando para o exemplo do imóvel com valor de R$400.000,00. Neste caso é realizado um desembolso de R$40.000,00 (10%) e o restante fica como uma dívida de R$360.000,00. Em cenário em que o imóvel valorize 0,6% no mês e o INCC fica em 0,3% há um ganho de 0,3% do valor do imóvel ou R$1.600,00.

Parece pouco, mas levando em consideração que o investimento até o momento foi de apenas R$40.000,00, estamos falando de um retorno de 4% no mês. Um excelente retorno não?

O ponto deste altíssimo retorno é que o rendimento acontece sobre todo o valor do imóvel enquanto que o investimento realizado durante a construção é pequeno, em média de 20% do valor do imóvel.

O passado deve servir de referência.

Obviamente não vou defender aqui que o preço dos imóveis irá subir na mesma proporção que subiu entre os anos de 2010 e 2014, quando tivemos um crescimento robusto da economia e outros fatores que alavancaram o mercado imobiliário. Naqueles anos os imóveis chegaram a subir mais de 40% em algumas cidades.

INCC Fipezap

Mas parece razoável esperar que os imóveis subam 7% em 2018. Na verdade tenho acesso a alguns estudos de grandes bancos que projetam valorização dessa magnitude. Infelizmente não tenho autorização para publicá-los.

Assim, assumindo que você compre um imóvel na planta hoje com entrega em 30 meses, caso o mesmo valorize 7,0% ao ano e o INCC fique em 4% (projeção mencionada no início do post), você terá um ganho real de 3,0% ao ano, ou 7,4% em 30 meses. Visto o investimento de apenas 20% do valor do imóvel durante a construção, o ganho será de 37% no período (7,4%/20%).

Em qualquer investimento, a mensuração do risco é tão importante quanto a do retorno.

Entendo a ideia como uma ótima opção de investimento, pois além de me parecer que há um retorno potencial alto, considero o risco muito baixo.

O risco é baixo, pois você terá pelo menos 30 meses para vender o apartamento na planta. Ou seja, você pode comprar o imóvel e no dia seguinte anunciá-lo nas imobiliárias com preço 10% acima do comprado. A qualquer momento caso haja um comprador ele paga a diferença do preço e assume a sua dívida com a incorporadora. Neste caso você tem um ganho expressivo e rápido.

Além disso, é sabido por todos que um apartamento na planta geralmente tem preço um pouco mais baixo que um imóvel semelhante já pronto. Está diferença de preço diminui à medida em que a obra avança e servirá como uma “gordura” de ganho caso precise vender o imóvel mais rapidamente.

E por final, devido à situação mais difícil que algumas incorporadoras passaram nos últimos anos é possível ainda comprar imóveis em construção ou com lançamento recente, com descontos de até 30%. Uma boa compra aumenta muito o retorno potencial do investimento e reduz muito o risco investimento (veja notícia).

Bom retorno + Baixo Risco = Ótimo investimento

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