Como em qualquer negócio, definir e ajustar diárias para seu imóvel de aluguel por temporada pode ser uma tarefa muito estressante.

Defina seu preço lá em cima e suas reservas serão baixas; ou talvez seus hóspedes tenham expectativas mais altas do que você pode de fato entregar.

Defina seu preço lá em baixo, e talvez você não consiga lucrar com seus aluguéis.

Propriedades que estão precificadas corretamente tendem a ser alugadas mais vezes. Portanto, como você estabelece o preço correto da sua propriedade de uma maneira que irá fazer com que seus alugueis seja de fato, algo rentável.

Se você está começando no ramo agora, ou já está na ativa por anos, siga nossos passos para entender como definir seus preços, e como adaptá-los de maneira competitiva.


1- Conheça suas despesas

Fatores externos têm grande relevância quando o assunto é definir preços para o seu imóvel de aluguel por temporada. Primeiramente, você precisa focar no custo médio para manutenção de cada imóvel.

Mesmo que você esteja constantemente reservando o seu imóvel, é improvável que sua propriedade esteja ocupada em todas as semanas do ano. Calcule todos os custos associados com os alugueis, e estime por quantas semanas você pode dispor o seu espaço para alugueis.


2- Conheça a sua concorrência

A partir do momento em que você calcula o gasto médio para manter sua propriedade, você deverá perceber o quanto de fato você poderá lucrar, comparando com as taxas médias de diárias dos imóveis na sua área,

Se o mercado não consegue suportar a sua diária mínima, você deverá reavaliar seus métodos.

Para avaliar a sua concorrência, considere não apenas outros imóveis de aluguel por temporada (os quais você pode acompanhar em sites como o Airbnb e Booking.com); mas tenha em vista também hoteis, por exemplo.

Imóveis de temporada contam com algumas vantagens relevantes, tais como: normalmente elas oferecem mais espaço e conforto; e são mais econômicas para longas estadias.

Porém, haverá sempre outras opções para os viajantes enquanto eles estiverem procurando para um lugar para se hospedar na sua região.

Quando pesquisar sobre outros imóveis de temporada, foque naqueles que são comparáveis com sua propriedade. Por exemplo, se você tem um apartamento de 2 quartos, em um condomínio de frente para o mar; compare-o com propriedades com atributos semelhantes antes de definir suas diárias.

Além dos imóveis de temporada, você deve ficar atento também aos Bed & Breakfasts e seus preços. Apenas 8% dos hóspedes se hospedam em B&B’s por 3 dias ou mais; portanto, se você está planejando receber estadias de 2 ou 3 dias, pode ser importante levar em consideração os preços dos B&B’s.

Já sobre a concorrência dos hoteis, o escritor Anne Frugé sugere que esse cálculo seja realizado considerando os hotéis próximos ao seu imóvel: “Se seu apartamento de temporada acomoda um grupo de 6 pessoas; quartos eles precisariam reservar se estivessem em um hotel?”. “Se precisarem de 2 quartos, multiplique as diárias do hotel por 2. Se a sua diária for maior, talvez suas comodidades façam valer a pena a diferença.”


3: Definindo seu mínimo e máximo

Conforme você coleta informações sobre sua concorrência, tenha conhecimento dos detalhes a seguir:

  • O que eles consideram como períodos de alta e baixa temporada?
  • Quais são seus preços durante essas diferentes épocas?
  • Quando eles normalmente oferecem promoções, e como essas promoções impactam em seus preços?

Preste atenção também nas condições do seu mercado local. O período escolar pode impactar diretamente nas altas e baixas temporadas, além de eventos locais e influências regionais.

Em algumas áreas, regulamentações locais podem restringir suas atividades de aluguel de sua propriedade, esteja ciente.

Além disso, você deverá definir se você deseja ou não estabelecer um período de estadia mínimo para a sua propriedade. Alguns imóveis possuem sempre um mínimo de diárias estabelecido; enquanto outras, a define apenas em certos momentos do ano.


4: Avalie seu imóvel objetivamente antes de definir suas diárias

Você estabeleceu seus preços para baixa e alta temporada. Como eles estão definidos em comparação a sua concorrência?

Se seu preço é maior do que o de seus concorrentes; suas comodidades e tamanho justificam essa disparidade? E se caso seu preço seja menor do que de sua concorrência; você está subestimando o valor de seu imóvel?

Para simplificar o processo e ter um preço mais competitivo, considere automatizar essa parte usando uma ferramenta dinâmica de preços.


Definir e ajustar suas diárias é uma tarefa complexa e que demandará seu esforço para sempre. Porém, se você avaliar corretamente o potencial de sua propriedade em comparação aos seus concorrentes; definir uma diária condizente com essa situação colocará você no caminho do sucesso!

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